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Laffaire en détail 

Les 8 causes de la mise en redressement judiciaire de Maranatha 
 
 Elles sont nombreuses et variées, mais huit points principaux retiennent notre attention : 
 
  • Des acquisitions hasardeuses, coûteuses et trop rapides (Hôtels du Roy, Maison Astor, Hôtel Christiania). Elles ont rendu impossible l’accroissement de valeur des hôtels.

 

  • Le dévoiement d’une partie des fonds investis dans une utilisation autre que la  valorisation des actifs hôteliers du groupe Maranatha. Le seul intérêt ici était de faire de la gestion et non des hôtels gérés.

 

  • Des engagements financiers disproportionnés et manifestement excessifs.
     

  • Une trésorerie à « flux tendu » ne permettant pas de faire face aux aléas conjoncturels comme la vague d’attentats de 2015-2016 en France, ni aux demandes de réalisation d’une partie des promesses d’achat.

  • Un déséquilibre dans les mécanismes statutaires (répartition des bénéfices et du « boni ») qui fausse la répartition de la « valeur créée ».  Ces clauses se retournent contre les investisseurs (majoritaires, mais seulement commanditaires), dès que des difficultés apparaissent, rendant impossible le rendement promis.
     

  • Un dévoiement des règles des commandites qui ont permis au dirigeant d’utiliser abusivement les conventions de trésorerie, mai aussi de faire entériner par les assemblées générales manipulées, les Comptes sociaux pourtant rejetés par les CAC’s. De même, ce dévoiement a aussi permis de transférer des fonds contrairement à l’intérêt des investisseurs, comme dans l’affaire de l’hôtel Louise. 
     

  • L’impossibilité pour le groupe Maranatha de trouver d’autres sources de financement, entraînant sa « fuite en avant » et l’accroissement de ses engagements financiers.
     

  • Enfin, le retardement de la date de cessation de paiement par diverses manœuvres. Le tribunal ne le constate d’ailleurs qu’en septembre 2018 alors qu’en réalité, le groupe était en état de cessation de paiement dès la fin 2015. Ce qui n’a pas empêché son dirigeant de poursuivre sa fuite en avant et ruiner ainsi des milliers d’investisseurs dont le CODDIMA défend les intérêts et s’efforce de minimiser les impacts de ces malversations.


La procédure de redressement judiciaire de Maranatha

 

 Maranatha SAS, tête du groupe, a été mise en redressement judiciaire (RJ) le 27 septembre 2017.

 La plupart des sociétés du groupe possédant les hôtels en commandité (SCA ou SCS) ont été mises à la fois  en dissolution, en raison de la mise en redressement judiciaire du commandité unique Maranatha SAS, et  très souvent en redressement judiciaire en raison de leur état de cessation de paiement.

 Les comptes courants ne sont plus remboursés par les sociétés en redressement judiciaire. 

 Les comptes courants des sociétés liés au Pôle 123IM ne peuvent plus rembourser leurs comptes courants  du fait de l’interruption des conventions de trésorerie (douteuses) interne à Maranatha.

 

 Les promesses de rachat ne sont plus honorées ;

 Les loyers des LMNP ont été gelés mais sont à nouveau payés au moins jusqu’à l’issue de la période  d’observation. Ils seront très probablement renégociés par le repreneur.

 Le 14 novembre 2017, le tribunal de commerce de Marseille a maintenu le redressement judiciaire de  Maranatha ; la période  d’observation s’est poursuivie jusqu’en mars 2018, puis a été renouvelée pour  mois   jusqu’à fin septembre 2018.

 Affaire Cale Street : Le 24 novembre 2017 le tribunal de commerce de Paris, en référé, a autorisé le fonds  Cale  Street, créancier à hauteur de 275 Millions d’euros, à saisir les titres de la société GERPRO qui  possèdent les Hôtels du Roy.

 Le tribunal de commerce de Paris a renvoyé à une date ultérieure la décision au fonds initialement prévue  le 14 février sur la validité de la saisie des titres de GERPRO. 

 Une « médiation » a été mis une place à partir de janvier 2018 pour tenter d’arriver à un accord entre  Maranatha, Cale Street, les candidats repreneurs et les investisseurs privés essentiellement représentés par  le CODDIMA.

 

 Vers la reprise du groupe Maranatha

 À partir de janvier 2018, les administrateurs judiciaires ont recensé les candidats à la reprise du  groupe ;

 Après discussions, notamment avec les conseils du CODDIMA, les administrateurs judiciaires ont élaboré un  cahier des charges pour inviter les candidats à proposer des plans de continuations pour les hôtels. Ceci  dans l’intérêt des investisseurs pour qu’ils puissent rester investis, sans perdre leurs avantages fiscaux et en  profitant du redressement espéré du groupe après reprise.

 

 Depuis le 16 avril 2018, 17 candidatures ont été examinées par le CODDIMA et les organes de la procédure

 

 En mai 2018, les juges-commissaires ont créé le premier comité des actionnaires en France avec la  participation du CODDIMA et l’ADEFIMA représentés par leurs avocats respectifs. 

 Début juillet 2018, un accord est touvé entre le fonds Cale Street et quatre candidats permettant aux  investisseurs privés de rester actionnaires des Hôtels du Roy et de pouvoir récupérer 50% de leur mise au  bout de cinq ans.

 

 Le 17 juillet, l’ADEFIMA et le CODDIMA ont solidairement choisi l’offre de l’Alliance (Apollo, 123IM, Paris-inn) et  l’ont officiellement indiqué au tribunal.

 

 À cette même date, une première audience était prévue mais une tierce opposition de Attestor, qui rejetait  l’obligation de « pactiser » avec Cale Street, imposée par les juges, a provoqué un renvoi.

 Pendant l’été, le bureau de l’ADEFIMA a soudainement tenté de soutenir une offre de reprise du pôle  historique en « mutualisation ». Une idée étrangement conforme aux idées d’Olivier Carvin. L’ADEFIMA a  changé d’avocat et quitté le Comité d’actionnaires.

 En septembre, sous l’impulsion du CODDIMA, des offres principales qui se sont rapprochées de celle de  l’Alliance. 

 Le 17 septembre, l’audience d’examen des offres a eu lieu. il n’y avait plus que huit candidats mais  seulement trois crédibles. L’avocat du CODDIMA y a dû, seul, dénoncer le comportement irresponsable de  l’ADEFIMA soutenant une offre qualifiée « d’ubuesque ».

 Le CODDIMA a ainsi maintenu son soutien à l’Alliance tout en reconnaissant le rapprochement et même  l’alignement des deux autres offres (Colony et Tikehau). Colony était le deuxième choix du CODDIMA,  malgré  certaines réserves.


 Le choix de Colony et ses conséquences pour les investisseurs

 Le 17 octobre, le tribunal a tranché : le nouveau repreneur ce sera donc Colony ! 

 

 Le CODDIMA poursuit depuis ses discussions avec Colony pour clarifier et éliminer les réserves à sujet, n’en  faisant que son deuxième choix.   

 Le plan Colony se met en place au premier semestre 2019.

 Un planning détaillé et les conditions de reprise hôtel par hôtel sont communiques progressivement aux  membres du CODDIMA depuis le mois de novembre 2018.

 Les offres de Colony sont affinées et nos discussions avec eux permettent d’améliorer les choses.

 Les créanciers de comptes courant du pôle historique seront consultés sur les plans de remboursement de  leurs créances au cours des mois de mars et avril 2019.

 Les actionnaires des sociétés en redressement judiciaire du pôle historique seront réunis pour leur part en  Assemblées  générales extraordinaires décisives pour voter les fusions absorbtions pour la plupart d’ici à juin  2019. D’autres doivent attendre le deuxième semestre. 

 De nombreux investisseurs ont été sollicités lors de l’acquisition des Hôtels du Roy. Ils ont investi en pensant  qu’ils mettaient leur argent dans des joyaux de l’hôtellerie parisienne. Or, ils découvrent aujourd’hui que ces  hôtels n’ont pas été rénovés, malgré la collecte de 160 millions d’euros effectuée et qui a été détournée de  son affectation prévue pour plus de la moitié. Quelle est la valeur réelle de ces hôtels achetés 362 M€ ?  Plusieurs opérateurs sérieux du marché de l’hôtellerie estimaient déjà en 2015 que cette valeur était très  surévaluée. 

 Les garanties dont dispose Cale Street, créancier à hauteur désormais de  313 millions d’Euros, auraient  absorbé la quasi-totalité du prix de revente probable (320m€  à l’heure actuelle) si ce créancier était parvenu  à saisir les hôtels (les titres de GERPRO) comme le permettait le tribunal qui avait bien lu le contrat de prêt.  

 C’est  heureusement le pire que nous avons donc pu éviter avec la solution de reprise ! 

 

 Vous pensiez pouvoir récupérer votre capital ?


 Les promesses de rachat faites par Maranatha, ne seront plus jamais honorées. Cependant le repreneur  Colony pourra vous faire récupérer une partie importante de votre capital si ses prévisions sont tenues. 

 

 Vous pensiez récupérer vos comptes courants de manière régulière ?


 Ceux-ci sont gelés et seront remboursés totalement ou partiellement par Colony (suivant les hôtels).

 

 Vous pensiez que votre investissement était « relativement » sécurisé, car vous êtes propriétaires  d’hôtels en exploitation dont la valeur protègerait vos investissements ? 
 

 En réalité beaucoup d’entre-vous ont découvert qu’ils étaient seulement actionnaires de sociétés « holding »  éloignées des actifs sous-jacents (fonds de commerce et ou murs).
 

 Beaucoup ont aussi découvert que les actifs sous-jacents se limitaient souvent au fonds de commerce. Avec  les murs parfois entre les mains de bailleurs LMNP (Loueur en meublé non professionnel) à qui Maranatha  avait aussi fait des promesses irréalistes.

 Vous pensiez être des actionnaires normaux ? 

 
Pourtant vous avez découvert que les structures juridiques (SCA, SCS) qui abritent vos hôtels sont en cours  de « dissolution amiable», provoquée par le redressement judiciaire du « commandité » Maranatha.  

 

 La plupart de vos sociétés sont aussi en redressement judiciaire ! Nous avons pu écarter le projet de « fusion-  confusion-mutualisation » que le dirigeant évoquait ouvertement, et présentait comme son « remède  miracle » après avoir fait choisir à beaucoup « leur » hôtel ! 

 Par ailleurs ce projet était porté par des candidats jugés non sérieux à la fois par le tribunal et le CODDIMA.  C’est ce projet qui était soudainement réapparu en septembre 2018 soutenu par le bureau de l’ADEFIMA  resté lié à Olivier Carvin ? 

 

 Vous pensiez que le capital et au minimum les avantages fiscaux de ceux qui ont investi en TEPA-  DUTREIL étaient assurés ?


 Pour tous, le risque sur la perte de valeur des titres est désormais évident. Pour certains dont les capitaux ne  sont pas encore affectés, ou dont la participation aurait pu être diluée dans les projets du dirigeant actuel :  le CODDIMA avec tous les candidats repreneurs a veillé à la pérennité de vos avantages fiscaux.

 
 Votre argent n’a pas été investi comme vous le pensiez ? 


 C’est le cas par exemple pour les hôtels Christiania, Claret Bercy… Cet argent a disparu à cause de  l’utilisation de « conventions de trésorerie » pour le moins « acrobatiques ». 


 Les juges d’instructions devront se prononcer sur la légalité de ces flux contestés. Le CODDIMA a négocié  avec les repreneurs des solutions pour limiter vos pertes dans ces cas précis. 

 

 Les hôtels où vous avez investi ont été revendus ? 
 

 Certains d’entre-vous qui étiez propriétaires d’hôtels performants, découvriez que l’hôtel dans lequel vous  avez choisi d’investir a été revendu (Le Louise ou le Fleur des Neiges). 

 Cette vente s’est certes faite avec votre accord, mais sans que vous récupèriez votre argent, et en découvrant  que leurs fonds ont été « cash-poolés » ou « replacés » dans des structures rencontrant en graves difficultés  (HDR). 

 

 Ces « transferts » auraient été votés par des Assemblées générales auxquelles bien peu d’investisseurs ont  effectivement  participé. Le commandité, gérant, a utilisé les pouvoirs « en blanc » massivement pour faire  adopter les résolutions même les plus contestables.


Les tentatives d’Olivier Carvin pour rassembler les investisseurs 

 
 Lorsque les difficultés de septembre 2017 sont apparues, Olivier Carvin est resté en place malgré le  redressement judiciaire de Maranatha.

 Ce dernier a tout d’abord dirigé les investisseurs vers un avocat dont le nom et le téléphone étaient  communiqués par Maranatha et la publicité assurée par le dirigeant lui-même lors de ses webinaires : « Il  connaît bien le dossier », disait-il, se gardant bien de préciser les liens de cet avocat avec l’avocat principal  parisien de Maranatha.

 

 Olivier Cardin s’est ensuite félicité  de la création de l’ADEFIMA (Association de défense des investisseurs  Maranatha) dont il a fait une promotion active. 

 Cette dernière s’est permise d’utiliser le fichier de vos adresses, pour vous envoyer individuellement des  courriers ou mails, non sollicités. Vous avez été démarchés ouvertement et invités à adhérer à cette  association pour la modique somme de 50 € et à vous adresser à un avocat nommément désigné dans  le mailing généralisé ! 

 

 L’ADEFIMA , créée avec le soutien d’Olivier Carvin était sans doute pour lui le moyen d’empêcher le  CODDIMA, réellement indépendant, de réunir trop d’investisseurs, et de constituer un obstacle pour  promouvoir ses idées. Le CODDIMA a malgré tout pu rester le seul vrai représentant des investisseurs  reconnu par tous et y compris pas les organes de la procédure.
 

 Pendant la procédure (et y compris après le jugement) et même si il a été « dessaisi » par le tribunal  au  printemps 2018, Olivier Carvin, n’a pas hésité à contacter les CGP’s et les CIF’s qui ne s’étaient pas encore  détachés de lui. 
 

 Début 2019, il tente encore de les rassembler eux et leurs clients derrière ses idées de « mutualisation » qui  ont trouvé écho auprès de l’ADEFIMA et mettent en danger une grande majorité des investisseurs.

 Pourquoi l’association ADEFIMA n’est pas légitime pour défendre les investisseurs qu’elle désinforme ? 

 

 D’abord le bureau de cette association a poussé l’incompétence jusqu’à prier officiellement Olivier Carvin  à  faire appel du jugement du 17 octobre 2018. 

 

 Depuis l’été 2018 et même après le jugement définitif, cette association ne cesse de s’opposer aux choix du  tribunal. 

 Elle fait croire aux investisseurs qu’il existerait des solutions alternatives aux plans de Colony. Ce qui est faux  sauf à faire prendre aux investisseurs qui les écouteraient le risque de généraliser les plans de cession. Avec  une perte supérieure aux possibilités offertes par la reprise de Colony.

 Malgré les vicissitudes de sa création, cette association avait semblé comprendre, un temps, que son rôle  pouvait être utile à tous. Elle s’efforçait en liaison avec le CODDIMA de rassembler les investisseurs pour les  informer des solutions de reprise et surtout, les guider pour les votes qu’ils devront exprimer lors des  prochaines Assemblées générales décisives.

 

 Mais à partir de l’été 2018, la vérité sur les liens des fondateurs de l’ADEFIMA avec Olivier Carvin a éclaté

 à nouveau au grand jour. Le bureau de cette association s’est soudainement mis à soutenir l’offre de  Lagrange, opérateur lié à M. Carvin, et soutenu par des financiers dont l’origine des fonds n’a pas été  clarifiée. 

 Il s’agissait d’une offre en mutualisation destinée à « effacer » ou minimiser en réalité les éventuelles  responsabilités de Olivier Carvin dans le sinistre des investisseurs des hôtels les plus défavorisés.

 Cette association a toujours posé et continue à poser début 2019 un problème aux investisseurs de  Maranatha qui ont besoin d’être sûrs que leurs intérêts seront défendus en toute indépendance et sans  aucune « bienveillance » à l’égard des solutions d’un dirigeant en qui ils ne peuvent plus avoir confiance dont

 les promesses sont vaines. 

 Cette association revendique 2000 adhérents mais se garde bien de préciser que beaucoup d’entre-eux ont  déjà rejoint le CODDIMA pour se défendre activement.

 Elle a adopté une attitude « attentiste », faussement rassurante, et a minimisé l’endettement de Maranatha  SAS et les « sur collectes » qui causent un dommage considérable aux investisseurs : (Hôtel du Roy,  Christiana, Claret-Bercy...). Surtout, elle a invité les investisseurs à la patience alors qu’il fallait agir  activement avec le CODDIMA ! 

 L’ADEFIMA essaie de faire passer le CODDIMA qui recherchait et discutait activement avec les repreneurs  sérieux et compétents pour une « fauteur de troubles ». 

 Elle a fait croire à ses adhérents qu’avec 50 € par personne, un avocat disposerait des ressources nécessaires  pour faire un travail similaire à celui du CODDIMA !

 Le conseil donné par le porte-parole de l’association aux investisseurs en club-deal a été de ne pas déclarer  de créances dans la procédure de Maranatha SAS « pour ne pas réduire les chances d’un plan de  continuation ». Une position qui reflétait bien celle du dirigeant, M. Carvin. 

 Les fondateurs et porte-paroles de cette association ont même obtenu et utilisé, la liste de toutes les  adresses des investisseurs sans leur accord. Comment ont-ils obtenu cette liste ? En principe, seul  Maranatha dispose de ces éléments, et n’a pas l’autorisation de les communiquer sans l’accord des  investisseurs et celui des CGP. Or, ni les CGP ni les investisseurs n’ont donné leur accord et ces derniers n’ont  même pas été consultés.

 Les fondateurs de cette association ont choisi de se faire conseiller par un cabinet d’avocat qui avait  publié un communiqué de presse le 20 octobre 2014 indiquant qu’ilavait négocié, à cette époque, aux côtés  de l’associé d’Olivier Carvin, l’organisation des structures de gestion des hôtels Maranatha (joint-venture

 Bearing Hotels) toujours en place aujourd’hui.

 L’ADEFIMA a tout d’abord envoyé son avocat au Comité des actionnaires créé par les juges, puis l’a dessaisi  en septembre 2018 à la veille de l’audience et choisi soudain de soutenir une offre « non sérieuse » avec un  nouveau conseil ignorant tout du dossier.

 Les porte-paroles laissent encore aujourd’hui penser qu’une « grande fusion mutualisation » des hôtels,  conformément aux souhaits de M. Carvin, et en dépit de l’hétérogénéité du parc, serait la voie de sortie  préférable pour les investisseurs.


 Ces derniers ont fait adhérer les CIF’s et les CGP à l’association avec les investisseurs alors qu’ils peuvent  avoir des intérêts très divergents  !

 L’ex-dirigeant de Maranatha fait sans cesse la promotion de cette association, lors de ses interviews mais  aussi lors de ses interventions sur le web et par mails en encourageant directement les CGP/CIF’s avec qui il  est resté en contact, à diriger leurs clients vers cette association. 

 Car Olivier Cardin accorde toujours son soutien à cette association et il a déclaré publiquement que les  intérêts des investisseurs coïncidaient avec les siens. 

 Cette association a brisé le Comité des actionnaires durant l’été 2018, n’a rien fait pendant toute la procédure  en se contentant de « regarder » et de suivre « gratuitement » le travail du CODDIMA, puis elle n’a pas hésité  à soutenir en septembre 2018 une offre absurde. Offre rejetée par le tribunal.

  Après toutes ces péripéties, le bureau de cette association, a jugé utile de prier officiellement l’ex-dirigeant  de faire appel du jugement du tribunal de commerce désignant Colony comme repreneur.

 Printemps 2018, cette association poursuivait assidûment son travail de désinformation des investisseurs en  leur faisant croire à la possibilité d’une solution miraculeuse de mutualisation. Une solution qui, au mieux,      pénaliserait les deux tiers d’entre eux, mais pourrait aussi entraîner une généralisation des plans de cession.  Soit, un désastre pour tous !

 C’est pourquoi le CODDIMA invite tous les investisseurs qui nous lisent et tous les adhérents de  l’ADEFIMA qui réalisent l’inutilité voire la dangerosité de cette association, à nous rejoindre au plus  vite !